受到「港版國安法」的消息影響，不少本地的股份，跌到四腳朝天，不過大家以為有護城河守住的領展(0823)，在近一個星期以來，跌勢更加慘情，急瀉超過15%，何解這隻藍籌REIT跌得比人多？
領展將於下星期一(1/6/2020)公布業績，筆者稍後在Patreon分析文章，再詳細跟大家討論。不過，我們早前在YouTube上載的短片，其實解答了部份原因，現在刊出文字版給大家重溫一下。
投資領展要知道4件事(文字版)
領展是不少小散戶的至愛。這隻房地產 信託基金在過去10多年，股價不單表現穩定，更一直跑贏大市。不過，自從去年開始，情況有變，這隻萬人迷股價越跑越慢，並不斷落後大市，最近仲跌至一年的低位，此時此刻，投資點算好呢？
在大家作出決定之前，或者先了解這隻股票的幾個特質。
領展是香港第一隻在股票市場上市的房地產 信託基金REITs，論規模也是亞洲最大的。REITs的特色是收入穩定，兼且派息吸引。按規定這類基金的主要收入要來自租金，同時賺幾多錢，就要將賺到的錢，至少九成用作派息。
自2005年上市以來，領展的股價持續上升，不斷創新高，表現遠遠拋離大市，為不少股民帶來豐厚的收穫。不過，基金近期有一些轉變，都值得大家留意。
1. 領展不算高息REITs
領展是一隻房地產 信託基金，這類基金的特色就是派息吸引，不過由於股價並不便宜，領展的息率，普遍只有三厘幾，是一眾REITs中最低，其他香港上市的，息率普遍有5至6%或以上。
領展的息率，亦較一些收租股如希慎(0014)及恒隆地產（0101）為低。如果只是追求穩健收息，賺取現金流，可以有其他不少的選擇。
2. 派息可多可少
作為房地產 信託基金，領展派息政策有規定，至少要把賺到的錢，用九成來作派息。所以它跟其他的穩健高息股不同，不會有靈活的派息政策，保持派息水平年年穩步增長。
換言之，收入好時，領展會多派息，當經濟差或收入減少時，就派少一些息。值得留意的是，領展近兩年，派息的增長減慢了。
3. 股價升值才是賣點
領展所以受歡迎，主要過往十年多，股價好像長升長有。原因不能理解的，領展上市時，持有房委會的物業，有不少改善空間。基金不斷把屋邨商場及停車場大翻新，透過提升資產質素，增加租金收入。
隨着大部份物業都已經進行翻新，能夠憑這個策略提升租金收入的空間不斷減少。之後，領展開始拆售商場，變賣資產，呢一招亦可以釋放物業的潛在價值，繼續推行股價上升。
不過要注意的是，這兩個策略未來仲可以維持幾耐？只靠租金收入，未必可以支持股票繼續高速增長。
4. 轉型當中 風險增加
以往的領展另一個吸引地方，是旗下收租物業，主要是屋邨商場及停車場，這些業務跟民生息息相關，即使經濟低迷，生意所受的影響相對較少，所以股價對經濟的敏感度相對比較低。
不過近年來，領展不斷在轉型，把原有的物業不斷的換血，賣出一些屋村及停車場，轉移收購一些旺區的商用物業，以及向海外，例如澳洲及中國進行收購，這樣原來比較平穩的收入，波動性也會增加，經濟好的時候收入會上升，經濟差的時候股價比以前更加波動。
現時中國的物業佔領展的物業組合超過一成，基金已經表明對大灣區特別有興趣，可以預料未來海外，特別是中國的比重會持續上升，所帶來的波動也有機會隨之而增加。
結語
總括來說，領展的物業仍然以香港為主，亦以一些平民化的商場和停車場的租金收入佔多數，但隨著這隻基金發展方向的轉變，大家投資的時候，應該同時考慮未來動向。要密切留意一下，它的變化是否切合自己的投資取向。