香港上市、以高息做賣點的房地產信托基金(REITs),股價霉咗幾年之後,終於在2021年有番些少起色,普遍都跑贏大市,連股息計算仲有唔錯嘅回報。不過REITs自2019年高位回落後,至今都未能重返家鄉,跟高峰期股價還有一大段距離。
自2019年本地發生大型社會運動影響,香港的經濟及內地自由行都受到沖擊,加上肺炎疫情肆虐,以收租做主要收入來源的REITs,無論是商場、酒店、寫字樓、工廠大廈等等,收入無可避免出現倒退,股價從高位拾級以下。
2021年REITs 的表現,特別是本地的REITs,股價都能夠從低位有所回升,當中只有兩隻本地的REITs, 股價還是見紅, 不過相比於大市(即恒生指數)14%的跌幅,算是跑贏大市了。 不過,去年中才上市的順豐房託(2191),表現卻強差人意,股價較招股價低出超過三成。
圖: 香港上市房產基金2021年股價表現
註: 順豐上市未足一年
領展、冠君2021年表現欠佳
兩隻股價見紅的香港REITs,包括藍籌股領展(0823)和冠君(2778),2021年 分別下跌了3%和12%,前者早年受到熱捧,估值確實不便宜,加上近年少了出售資產撐起盈利,而傳統的國際投資者如退休基金,不少都減持香港的比重,以致一眾的高息股少了一批長期的支持者。此外,領展不斷轉型,變賣了與民生息息相關的屋邨商場等物業,轉移投資海外和本地其他的資產,雖然在不景氣下股派息沒有減少,但股份的防守性未見及得以前,也令到這隻藍籌收息股欠缺了吸引力。
冠君是香港上市的REITs當中,資產質素最高的一隻,基金收入高度集中幾幢高級商場和寫字樓,香港經濟受到政治和疫情的衝擊,這隻經濟敏感度比較高的REITs , 自然沒有運行。
內地REITs跌得傷
至於一眾的內地房託,在疫情的打擊下,加上中國經濟增長放緩,以及內地房地產商的債務問題,都令到這類收租股欠缺了吸引力。
2021年表現最好的幾隻房產基金,泓富(0808)、陽光(0345)及置富(0778),曾經是
筆者早期收錄在16隻高息增長股的組合中,不過去年已經相繼全部被剔除在名單之內,原因就是資產質表好的收租股有較大的吸引力。
圖: 香港上市房產基金股價表現及息率
註: 息率以7/1/2021年收市價計。招商及順豐房託上市未足3年。
雖然2021年上述幾隻本地房產基金股價表現有所交代,甚至比一些優質的收租股為佳,不過從長線的角度,還是覺得以現時的估值,高質的傳統收租股,有較大的吸引力,有機會再慢慢跟大家分析一下。