香港上市、以高息做賣點的房地產信托基金(REITs)，股價霉咗幾年之後，終於在2021年有番些少起色，普遍都跑贏大市，連股息計算仲有唔錯嘅回報。不過REITs自2019年高位回落後，至今都未能重返家鄉，跟高峰期股價還有一大段距離。
自2019年本地發生大型社會運動影響，香港的經濟及內地自由行都受到沖擊，加上肺炎疫情肆虐，以收租做主要收入來源的REITs，無論是商場、酒店、寫字樓、工廠大廈等等，收入無可避免出現倒退，股價從高位拾級以下。
2021年REITs 的表現，特別是本地的REITs，股價都能夠從低位有所回升，當中只有兩隻本地的REITs， 股價還是見紅， 不過相比於大市(即恒生指數)14%的跌幅，算是跑贏大市了。 不過，去年中才上市的順豐房託(2191)，表現卻強差人意，股價較招股價低出超過三成。
圖： 香港上市房產基金2021年股價表現
註： 順豐上市未足一年
領展、冠君2021年表現欠佳
兩隻股價見紅的香港REITs，包括藍籌股領展(0823)和冠君(2778)，2021年 分別下跌了3%和12%，前者早年受到熱捧，估值確實不便宜，加上近年少了出售資產撐起盈利，而傳統的國際投資者如退休基金，不少都減持香港的比重，以致一眾的高息股少了一批長期的支持者。此外，領展不斷轉型，變賣了與民生息息相關的屋邨商場等物業，轉移投資海外和本地其他的資產，雖然在不景氣下股派息沒有減少，但股份的防守性未見及得以前，也令到這隻藍籌收息股欠缺了吸引力。
冠君是香港上市的REITs當中，資產質素最高的一隻，基金收入高度集中幾幢高級商場和寫字樓，香港經濟受到政治和疫情的衝擊，這隻經濟敏感度比較高的REITs ， 自然沒有運行。
內地REITs跌得傷
至於一眾的內地房託，在疫情的打擊下，加上中國經濟增長放緩，以及內地房地產商的債務問題，都令到這類收租股欠缺了吸引力。
2021年表現最好的幾隻房產基金，泓富(0808)、陽光(0345)及置富(0778)，曾經是
筆者早期收錄在16隻高息增長股的組合中，不過去年已經相繼全部被剔除在名單之內，原因就是資產質表好的收租股有較大的吸引力。
圖： 香港上市房產基金股價表現及息率
註： 息率以7/1/2021年收市價計。招商及順豐房託上市未足3年。
雖然2021年上述幾隻本地房產基金股價表現有所交代，甚至比一些優質的收租股為佳，不過從長線的角度，還是覺得以現時的估值，高質的傳統收租股，有較大的吸引力，有機會再慢慢跟大家分析一下。